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观点网 特大和超大城市如何保护历史建筑，进一步优化提升城市功能，这是城市更新现在要面对的一个重要命题。

我国高速发展数十年后，进入存量土地资源开发为主的时期，推进城市更新变得尤为重要。那么，要如何在保留城市历史建筑的基础上，将城市功能的完善和空间品质的提升进行有机的结合？

这次企业课堂，我们走进的是具有百年历史的张园。

张园位于上海静安区威海路588弄，南起威海路，北达吴江路，东西介于石门一路和茂名北路之间。历史人文底蕴深厚，不仅是上海现存规模最大、保护最完整、建筑风格最丰富、种类最多的中后期石库门建筑群，也是上海首个保护性征收改造的城市更新项目。

建于1882年的张园，拥有「海上第一名园」之称，位于静安区南京西路风貌保护区核心位置，它曾是清末上海最大的市民公园，到1918年后转变为住宅区，继而发展留存至今。

可以说，张园的百年历史变迁，是上海城市发展的一个缩影。

11月3日上午九点，观点企业课堂嘉宾一行来到南京西路的旺旺大厦。这里距离张园只有数百米的距离，会议室俯瞰可以直观看到张园项目的全貌。

这次，观点企业课堂邀请到了上海静安城市更新建设发展有限公司副总经理曹俊、太古地产物业运营（上海）总经理施桂攀、张园商业管理公司副总经理陈洁进行分享。

百年张园

百年张园是如何一步步焕新的？曹俊副总经理介绍了张园的过去、现在与未来。

据悉，张园一百多年的历史可以分为几个阶段，每一段都与上海生长进程紧密相连。

首先是张园的庄园时期，1872年，英国商人格农（Groome）向农户租得静安寺路（今南京西路）、慕尔鸣路（今茂名北路）、麦特赫司路（今泰兴路）之间一片农田共20.25亩，开辟为花园住宅——张园前身。

多年后，该地块在丰泰洋行与和记洋行间多次转租又复添土地，最终由无锡富商张叔和于1882年自和记洋行购得，命名「张氏味莼园」，简称张园。同时，他先后购置了周边一些农田，扩大了整个园区，使得整个园区的面积达到了60余亩，成为当时私家园林之首。

1885年开始，整个张园正式对公共开放，引进了一系列活动，一度成为上海最大的公共活动场所，里面设有戏台、照相馆等等。

作为近代中国第一公共空间，历史上众多“上海第一”在张园诞生：上海第一个对公众免费开放的私家园林，上海的第一盏公共电灯点亮，第一辆自行车亮相，第一个室外照相馆亮相等。

张园还是云集风云人物的公共演说场，有当时上海最高建筑安垲第（Arcadia Hall）可容纳千人，曾为革命志士的重要活动地，孙中山、黄兴、宋教仁、章太炎等都曾在此发表演说。英商麦加利银行（现渣打银行）买办王宪臣、花旗银行上海分行第二任买办王俊臣、集邮家张赓伯、实业家王性尧、收藏家李荫轩（李鸿章侄孙）、收藏家邓秋枚、藏书家吴眉孙等众多社会名流曾居住于此。

但从1918年开始，张园进入石库门里弄时代，在长达近百年的石库门时代，张园经历了民国建立、抗日战争、解放战争、新中国成立、改革开放等历史时期，见证了上海城市变迁。

而张园的中心区位与独一无二的历史文化魅力，也使其成为城市更新的战略发展点。

2018年2月，张园地区的控制性详细规划调整获得上海市政府批复，通过“征而不拆”、“人走房留”的方式实施土地储备，对历史建筑进行成片保护。

从用地征收到方案设计，曹俊副总经理分享了上海静安置业集团在项目推进、施工建设中方方面面进行的工作。

2025-08-07，张园最后一户居民完成签约，历时两年完成了保护性征收，百年张园进入了焕新时期。

按照控规方案，张园项目总用地面积约14万平米，地上建筑面积约6万平方米，地下建筑面积约8万平米，地上新建建筑面积约1.3万平米，留存各类历史建筑40余栋。

2021年9月，张园正式启动保护性修缮工程。

2025-08-07，张园西区16栋历史建筑修缮完毕，对公众正式开放。

游园惊梦

在西区对公众开放后，张园成了广受欢迎的参观游览地。数据显示，自运营以来，张园西区目前日均人流量为2.5万人，单日峰值达到4.5万人次。周边商圈周末、节假日人流平均提升了40%，茂名北路沿街商户营业额平均提升20%。

张园业态分布以“东静西闹、沉浸无界”为核心框架，强调公共性、开放性和多元性。

目前已向公众开放的张园西区主要作为商业街区零售区域，东区未来的功能性则更为多元，其中东面规划精品酒店、住宅和高端办公。

未来，上海静安置业集团将围绕“东静西闹、沉浸无界”这一框架，打造东区区域。张园东区其中一个亮点便是地下空间的联通，设置三层地下室，地下建筑面积约8万平米。

目前东区亦在紧锣密鼓建设当中，预计在2026年年末完成建设施工。

其中，太古地产以商管的形式参与张园设计建议、品牌招商、营运管理、市场策划等工作，进行轻资产输出。也是继兴业太古汇和前滩太古里之后，太古地产在上海的第三个合作项目。

首发的张园西区定位为高端商业聚集地，云集国际知名品牌，其中不乏特色概念店，中国首店以及限时专卖店。LV旅行家居空间、DIOR、江诗丹顿沉浸式限时体验空间、法国希思黎（亚太地区首家希思黎之家）、BY FAR（亚洲首店）、RE而意自行车博物馆等品牌共同在张园营造独特商业文化体验与魅力。

张园商管副总经理陈洁分享了对于张园招商运营的思路和想法：张园的石库门建筑特色以及历史底蕴，为注重文化、理念以及设计的品牌提供了新的表达载体，能够借助张园独栋建筑的一砖一瓦，讲述新的故事。张园，也带来了一个个引人入胜的品牌展览。

“挖掘历史并不是以旧做旧，而是用今天流行的元素致敬，更不能把之前流行的东西原样搬回来。”

太古地产想要做到“游园惊梦”：“游园”是逛园子，步移景异，惊梦，就是步步有惊喜，通过品牌、策划让每一位消费者都能感受时尚生活与休闲空间的惊奇体验。

陈洁副总经理介绍了很多“游园惊梦”的例子，各大品牌都花了很多心思，比如这段时间Dior正在紧锣密鼓的筹备全新圣诞概念店当中，这家体验店平均1.5月就会更换道具、陈列和装修。

分享环节过后，在座学员纷纷提问，就张园的建设和运营与几位分享嘉宾展开了热烈讨论。

两个多小时的企业课堂分享会后，步行前往不远处的张园。

午时的南京西路，热闹非凡。几分钟后到了张园，可以看到几乎原封不动保留了老建筑的风貌，一栋栋石库门老建筑被赋予时尚元素，建筑色彩以砖砌红色为主，或灰色辅以红色；门以方形石条为框，线条简洁大方，具有浓郁的新古典主义风格。

嘉宾一行来到了位于16号楼的江诗丹顿Maison 1755时间艺术「家」。

这是江诗丹顿目前在国内最大规模的沉浸式体验空间，以一幢精心修缮的四层历史建筑为载体，呈现品牌历久弥新的制表艺术，以“灵感空间”、“高级制表”、“优游空间”、“艺术空间”四大区域展示了高级制表工艺。

在参观的过程中，我们还看到不少市民及游客前来参观打卡。

一步一景，各种不同的策划、展览，张园总有一个地方能够带来惊喜，这是上海静安置业和太古地产希望的，也是一个成功的城市更新项目应该做到的。

这一天艳阳昭只，晴光明朗。至午时，嘉宾一行人合照后缓缓走出张园，讨论着张园的精雕细琢之处，以及在其他城市落地的可行性等，期待着能和学徒计划一起参与到更多经典项目探讨当中。