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编者按：2025年，面对新的环境，企业与个体正在加速打破边界，不断向外学习与交流，寻找互融互通的合作机会。

因应时代演变，博鳌房地产论坛升级为博鳌房地产论坛系列活动，继续推出“2025博鳌观点访谈”系列报道——“博鳌·融合的力量”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻融合的商业新力量。期待这股力量能穿透产业壁垒，带动产业链及经济的发展和升级。

观点网 从新加坡到中国再到越南，二十多年来，罗臻毓经历了不动产投资的三个不同发展阶段，其中却又有着许许多多的相似之处，并指引着后来者的前行方向。

他说“时间解决不了一切问题”，但时间在他身上沉淀出了对不动产投资的智慧和远见。

因此，担任南龙集团总裁开始，罗臻毓就用中国作为例子指导企业发展。

但即使在他看来越南正与中国20年前一般，是房地产快速发展的阶段，罗臻毓还是强调：“南龙要开始转型了，要开始新的赛道，同时要保留商场，要保留办公楼，而且要扩张进入产业园，要做物流……”

预见了未来，方能未雨绸缪。因此，罗臻毓不仅设计了南龙集团的不动产发展方向，同时还努力推动越南不动产REITs的发展，就像此前在中国做的那般。

这些正是如今中国不动产投资多元发展的缩影，也将成为越南不动产投资的下一个发展阶段，如今正在路上。

越南印象：重回2000年

罗臻毓身穿蓝色衬衫，与一年前见面时变化不大，那时他刚加盟南龙集团不久，恰逢越南政府恢复不动产规划的调整，此前停滞的房地产又开始动了起来。

2025-08-07，越南的《土地法》（2024年版）正式生效，大多观点认为，新法规将为越南住宅地产、工业地产和有效发挥农耕用地利用效率等相关领域带来投资机会。

按照罗臻毓的说法，越南仍有许多是永久产权的私人用地，在去年越南《土地法》出来前，政府基本上权力还没有很大，一个地块不能强硬动迁全部人，都需要与企业配合做。即政府夹在中间，动迁是开发商与居民谈好价格，开发商把钱给政府赔给农民或者居民。

“新法之前，即使给了很高的价格，不想离开的小部分人就可以不离开……所以这里有一些路得拐着走，要绕过不动迁的人，或者是根本都盖不了，所以造成越南基础设施发展得比较慢，这个可能是越南跟中国很大不同的原因。”

机缘巧合的是，罗臻毓自去年加入南龙集团数月后，8月1号越南《土地法》新法成立。自此，“如果整个片区是一个认可的开发片区，基本上只要政府给予市场价的赔偿，没有人是可以说不要动迁的。”

在此背景下，经过一年的推进，南龙集团即将密集推出5个楼盘，均属于刚需与改善型，且其中4个都是城镇开发项目。

他介绍，越南的城镇开发项目与中国的产城项目类似，基本位于城镇边沿，占地大，并要按照政府规划的业态开发，即在拿地时已知道大概多少是住宅，人口的密度是多少，多少是能盖高层的、多少是盖低层的。

“后面细的规划是开发商做的，大方向上的规划是政府指定的，拿地时基本上就可以看到哪里是红的，哪里是绿的，哪里是黄的——黄的是住宅，红的是商业、绿的就是绿地。”

见识过房地产开发的不同阶段，在罗臻毓眼中，内地研究学习新加坡成熟的房地产租购模式，越南则学习中国的发展模式。

“其实越南跟中国的很多东西都比较类似，从我的角度看，越南有一点跟着中国的步伐走，不管是怎么治理国家，还是怎么推动整个经济的发展。”

据罗臻毓介绍，越南现在还在大面积外扩城市，“随着政策改变，胡志明市现在已经变大了，又加了几个地区进来，变成1400万人口的一个大都市，把周边扩容，把一些产业、港口给拉进来，所以整个经济体系起了一定变化，人口也增加了。”

“另外一点是胡志明基础设施也在逐步完善中，包括机场、高速路，所以城区现在逐步往外扩，边缘正在开发城镇。我们断定有一定的人民是会往外迁移的，因为市中心太拥堵了，想要有比较有舒适的生活，往外扩是一个必然的现象。”

他再次提到，这就有一点像中国之前的发展阶段，不管是上海或者是北京、深圳，基本上大家都往外扩，现在其实越南是到那个阶段了。

“越南现在的房地产类似我刚到中国的阶段，我2004年到上海的时候，跟去年刚来胡志明时，是类似的一个阶段。”

但现在越南还有很大的刚需，很多人还没有买到第一套房子，更像是中国的2000年。

地产转型：这是迟早的事

从2004年到2024年，经历过中国内地房地产高速发展时光的罗臻毓心如明镜，越南现在虽然“接下来5年到8年肯定大有可为”，但也深知房地产开发不可能只专注住宅开发，并以中国作为案例来辅导南龙。

“我一直以中国作为案例来辅导南龙的人，过几年开始要转型，要开始新的赛道，要保留商场、保留办公楼，而且要扩张进入产业园，要做物流……”

罗臻毓预计，越南的城镇开发可能10年后就到顶点了，“到时再喊城镇开发，像碧桂园以前那样建大盘出来卖，没人听你的了。现在不保留一些其他（业态）或者是转型做其他的（业态），到时再做就太迟了。”

“这也是我对南龙战略部署的一部分，现在城镇开发占我们90%多的收入，这个很好，可以做，但能做多久？转型，这是迟早的事。”

按照罗臻毓的规划，南龙现在住宅开发与其他业态占比大约是90:10，做到最后销售型业务可能只占百分之二三十，其他的可能要百分之七十。

越南房地产或许即将迎来高速发展，中国却是另一番景象。

“现在中国已经发展到新的阶段了，成熟的地段已经成熟，不成熟的地段以后要变成熟其实很难，因为现在再去做城镇开发，谁也不敢。比如现在深圳城区，在福田、南山比较成熟的地方，只有那么多地，如果有一块地空出来，你说抢不抢？”

“像陆家嘴，现在已经这么成熟，周边的房子靠近黄浦江的也卖得很贵。”

中国发展到现在，还能呈现另外一个陆家嘴吗？他提出问题并回答道：“这么完善的配套、人都在那里，银行都在，不可能再出现另外一个陆家嘴。”

罗臻毓沉静地补充：“当一个经济体在转型的时候，肯定有些人会感到很痛苦，但是我觉得要正面迎接这个变化，适者生存。房企转型的话肯定是往轻转，要做到大规模是比较难的，所以说也只能小打小闹。”

他以经验指出，当一个市场非常成熟的时候，像凯德现在也转型做资产管理了，不怎么开发楼了。

因为市场一成熟，开发其实已经不是主流了，“只能往基金、资产管理等服务内容去转型，不然的话你搞不定”。

REITs推动者：从中国到越南

事实上，正因熟知不动产投资发展进程，罗臻毓知道中国不动产投资已进入另一个阶段，并顺势在中国创立桉得资本，开始了他的创业转型之路。

他透露，由于越南即将密集推盘，每个月回上海一次的安排在7月没有成行，但桉得也有项目在动了。

“在帮一个开发商做类REITs工作，是商场与酒店的资产，在上海。我们还管理一个服务式公寓类型的项目，也在上海的边界。”

具体工作并非一帆风顺，“例如REITs咨询，从业主的角度出发，考虑点有多个方面，为什么要做类REITs？还是跟银行借比较好？三年后能不能赎回？这些不同阶段都得处理。”

“另外，REITs的价格是不是合理也要跟投资者谈。这些都要去推敲，要确保项目在这几年的收入会比较稳定，不然投资者会有意见。”

除了以上问题外，在罗臻毓身上，创业的最大问题还是如何让合作方相信团队的整体能力：“他们相信我个人，但是团队能不能跟上，做到我所说的？这些都是创业所要面对的比较实在的问题。”

思及他在REITs方面的专业与历史，忍不住提到：“您是最早在中国不断推动REITs发展的一个人。”

“现在在越南也在推（REITs）。”虽然市场与环境不同，但他一直是不动产投资向成熟阶段发展的推动者。

罗臻毓还表示，如果要大量发展商业地产，REITs是必须的产品。发展商很难成为长期持有的投资者，因为商业地产回报期基本上是十多年、二十年或更长的时间，发展商的资金沉淀在这里是行不通的。

“如果要大面积地做商业地产，或者整个城市、地区要有大的商业地产发展，基本上REITs产品是必须的，因为这是给长期持有的人一个机会，而且可以分散到每一个REITs单位的持有者，分散了投资的份额，这样才是长期发展商业地产的一个途径。”

REITs一直贯穿着罗臻毓的职业生涯，但新加坡、中国、越南发展阶段截然不同，他这样表示：“不同国家可能有不同的考虑，中国发展REITs的时候，也邀请过凯德包括我个人去讲解新加坡当时是怎么做的。当然，新加坡跟中国有很大的不同，新加坡有REITs法，这条法则从税收、组合等角度给予REITs很大的支持度和优势。”

“中国没有像新加坡、澳大利亚或美国那样出台一个新的REITs法，而是利用了现有的三个法规。”（《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》、《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》、《土地管理法》）。

他还提及，现阶段中国的REITs还很难像国外REITs那样数个资产装在一起，“这也限制了中国REITs不能作为一个资产组合，这是目前一个很大的问题。另外，REITs上市后募来的钱只能用回同一个地方——所以国内REITs还是有一些法规限制。”

罗臻毓预测，未来商办REITs肯定会放开，“办公楼也是基础设施，要开会计公司、律师行，就一定要办公楼。要发展智慧城市，未来的无人驾驶，要有一个场所，就是基础设施。”

越南REITs有没有开放？罗臻毓表示“没到那个阶段”。

以下为观点新媒体对越南南龙地产CEO、桉得资本创始人罗臻毓先生的采访实录（节选）：

观点新媒体：这个月没回上海吗？

罗臻毓：这个月没回，因为接下来我们要推出5个楼盘，属于刚需跟改善型，5个项目里面4个都是城镇开发项目，就是大片区开发，基本上都是在城市边缘。开车的话一小时以内，以后高速开通的话，三四十分钟就能到，有点像广州的番禺位置。

价位卖到大概1平米3000美金左右，属于套内面积。城镇开发的不同阶段，我们盖不同的产品，现在卖的是更高一点价位的，早期卖的大概2000美金。现在2000-2500是刚需的，没可能再低了。

接下来也会进入商业地产，就是一定要配套商办、商业、学校、医院、酒店，这些基本上在整体的大规划里面都会有所要求。

观点新媒体：整个项目大规划是从一级到二级全部做吗？

罗臻毓：越南的做法是，有一个片区规划，比如1平方公里的规划，接下来一个阶段是一个区域规划，就是1-5千亩，并指明大方向，哪里是红的，哪里是绿的，哪里是黄的（黄的住宅、红的就是商业、绿的就是绿地）。

我们拿的地就在大片区里面，基本上拿地时已经知道大概多少是住宅，大概人口的密度是多少，多少能盖高层的、多少盖低层的。

然后发展商再做细的规划，大概1-500亩的规划，细到盖什么商业、什么高层。

观点新媒体：您怎么判断现在中国的房地产市场？越南是什么阶段？

罗臻毓：我一直强调的，房地产其实是一个衍生的需求产品。住宅有它的特殊性，但是如果商业地产、工业地产、酒店，如果没有经济活动、没有经济发展的话，基本上都是空的，谁会在那里？

比如说住房，没有人聚集的地方就没有需求，没有需求房价就不可能起来。

所以说为什么大家看好大城市，经济好与不好，基本上大城市的市中心肯定不会受到太大的影响，还是有巩固的地位。

深圳的城区、上海的城区或者北京城区，这是人聚集的地方，在那里有一套房子，即使不住也还能出租，因为有人聚集。

如果去到一些小城镇，第一是老龄化，很多年轻人都不在这个地方，老年人也在逐步减少，经济活动又不太活跃，房子价格凭什么会起来？

越南现在的发展阶段可能跟其他地方不一样，还在大面积地城市外扩。因为最近7月1号的政策改变，越南已经从60多个省变成34个省，胡志明市现在也已经变大了，又加了几个地区进来，变成是1400万人口的大都市，正在往周边扩容，把一些产业、港口拉进来，整个经济体系起了一定的变化，人口也增加了。

另外一点就是基础设施在逐步完善中，在建一个很大的新机场，还有高速路，所以城区逐步往外扩是一个必然的现象。

这就有一点像中国之前的发展阶段，不管是上海或者是北京、深圳，基本上大家都往外扩，现在其实越南也到那个阶段了。

现在越南房地产是中国的哪一个年代？基本上很类似我刚到中国的阶。2004年到上海跟我去年刚来胡志明，很类似的一个阶段，

观点新媒体：那就是大有可为了。

罗臻毓：接下来的5年到8年肯定是大有可为。越南还是有很大的刚需，很多人还没有买第一套房子，就像回到中国的2000年左右。

越南现在的发展阶段，有点类似中国早期新加坡早期，靠外资投资、转贸、出口，大部分的经济才能成长。

现在也有越来越多中国商人来越南。

观点新媒体：您觉得今年比较去年，中国经济到了哪一步？

罗臻毓：当一个经济体在转型的时候，肯定有些人会感到痛苦，但是要正面迎接这个变化，适者生存。

房企转型的话肯定是往轻转，但是要做到大规模比较难，就像现在代建也是卷到吓死人了。中国每一个赛道都卷，所以离开一下喘一口气也不错。

观点新媒体：未来全国市场是不是就剩下一二十家大公司了？

罗臻毓：成熟市场就是这个现象，我以中国为案例辅导南龙的人，跟他们讲，过几年我们也要开始转型了，要开始新的赛道，要保留商场、保留办公楼，而且要扩张进入产业园，要做物流……

我认为大规模城镇开发最多5年，可能10年就到顶点了，到时再转型的话就太迟了。这是我给南龙战略部署的一部分。

他们认为现在城镇开发占公司90%多的收入，这个很好，可以做，但能做多久？开始的时候现在可能是90:10，最后可能销售型百分之二三十，其他的百分之七十。

当一个市场非常成熟的时候，就算凯德也转型做资产管理，不怎么开发了。

因为市场一旦成熟，开发其实已经不是主流，如果要做的话，只能往基金、资产管理等服务内容发展。

观点新媒体：今年回大陆有多少次？

罗臻毓：基本每个月还是有回去的。

中国市场对我来讲还是有机会，桉得现在帮一个开发商做类REITs工作，是一些商场和酒店资产，在上海。

我们还要管理一个服务式公寓类型项目，在上海的边界。

观点新媒体：接洽过程顺不顺利，会不会遇到一些问题需要解决？

罗臻毓：例如REITs咨询，业主的考虑点有多方面，是不是跟银行借比较好？为什么要做类REITs？三年后赎不赎得回？不同的阶段都得帮他们处理。REITs的价格是不是合理，要跟投资者谈，这也要花费一些时间。

业主有一些犹豫不决，也是可能因素之一，因为他们也在判断市场的不同变化。但基本上银行借贷利率会低一点，REITs利率高一点，因为资本市场要求的回报是高一点。

帮人管理最大的问题是，他们相信我这个人，但是我的团队能不能跟上？其实从大企业的角度做事容易一点，如果是大企业，更容易谈。只有我，没有企业在背后的话，肯定还是有不同的考虑，这些都是创业所要面对的一些比较实在的问题。

观点新媒体：谈到REITs，记得多年前您就一直在推动中国的REITs上市？

罗臻毓：现在在越南也在推。如果要大量的发展商业地产，REITs是一个必须的产品，

发展商是很难成为长期持有的投资者，商业地产回报期基本上十多年、二十年或更长的时间，所以压在发展商的账本上是行不通的。

所以要大面积做商业地产，或者整个城市、地区要有大的商业地产发展，基本上REITs这种产品是必须的。REITs给能长持的人一个机会，而且可以分散到每一个REITs单位持有者，分散了投资的份额，这样才是长期发展商业地产的途径。

至于不同国家可能有不同的考虑度，中国在发展REITs的时候，也邀请过凯德包括我个人去讲解新加坡当时是怎么做的。当然，新加坡跟中国有一个很大的不同，新加坡有一个REITs法，这条法规给成立REITs很大支持度，包括税收、组合的角度，给予了很大的优势。

中国最后并没有像新加坡或澳大利亚、美国一样成立一个新的REITs法，而是利用了现有的三个法规。

从现有法规的角度，有一个问题，就是不能把资产组合在一起。买资产的时候等于是买卖，所以要缴纳交易税，要缴纳增值税。这也限制了中国的REITs不能作为一个资产组合，这个是目前的一个问题。

另外，REITs上市后募来的钱只能用回同一个地方。从基金投资者的角度，募集的钱为什么要投回这个项目？怎么投回？这是现在REITs不能做大的一个重点。所以，现在REITs基本上都是险资、金融机构持有。

观点新媒体：越南REITs也没有放开？

罗臻毓：没有，还没到那个阶段。越南接下来除了住宅之外，城区应该要大量发展商业地产。

现在商场的数量还不够，而且现有商场很像以前的大卖场，就是一个商场有一半是大超市，剩下一点是商铺，这是他们的商场。

观点新媒体：中国以旧换新消化存量房，保障房再贷款落地5000亿，房地产行业何时止跌回稳？

罗臻毓：2345线城市的存量只能自然消化，可能需要比较长的时间。所以还是看好一二线的住房，可能还有一定的机会与升值空间。

比较小的城市，缺少人群聚集的话，需求不在，怎么消化？这是一个很大的问题。即使政府全部收回来做租赁住房，但如果没有就业机会，谁去租？很难解决这个问题。

大家都说用时间换空间，但时间能解决债务问题吗？如果企业能继续成长、继续赚钱，给多一点时间是可以的；但是如果企业业绩一直往下跌，时间也换不回来还债的可能性，时间换不了一切。

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